一般而言，各地物流园区的建设都是政府主导或牵头，企业参与跟进，具有较为明显的“计划色彩”。然而，为了追求政绩与投资高效益，地方政府往往偏好于引入大资金、大项目，发展“热门”行业，规划宏伟蓝图，但这却往往成为园区招商困难、运营艰难并最终失败的原因。投资建设物流园区，必须要明确和规范地方政府的职责和定位，不应以相关领导的“个人偏好”而盲目投资建设。

　　依托地区经济、产业发展的实际状况而规划、定位是物流园区运营成功的首要条件。一个物流园区能否成功，首先要符合当地的经济发展水平、匹配地区产业发展的现状。否则，不合时宜的发展没有消费基础、基建基础、产业基础的物流园区，只能是浪费资源。不但不会给地区经济加上强力的引擎，反而会拖累地区经济产业的发展。物流园区的建设成为面子工程，成为相关领导政绩制造、升迁的工具。

　　与此同时，物流园区的建设也需要警惕企业作怪捣乱。不但有部分园区业主“挂羊头卖狗肉”，以各式各样园区的名义，行圈地、骗贷的实质，同时也有不少商家利用政府的各项优惠政策，骗取政府土地、贷款、税收等，置办商业地产、出租店铺以牟利等。诸如此类以假乱真的现象普遍存在，各地政府必须要擦亮眼睛，坚决杜绝、打击商家这种恶劣行为。

　　深层次上看，物流园区投资建设出现“假物流真圈地”现象原因在于我国当前仍没有形成完善的园区建设与运营模式。单一的、低附加值的收租运营是大部分物流园区的主要经营模式，而通过建立完善的配套设施和智能化、一体化的物流体系，降低园区运营成本，提高运营效率等高附加值的运营模式却少之又少。与此同时，园区投资建设也缺乏硬性的约束指标，开发商的行为并没有受到约束、限制，各种以假乱真的现象就容易出现。

　　规范园区投资建设，最终落实在规范人。只有严格区分、规范地方政府、开发商两者的定位、职责与行为，采用“萝卜加大棒”的方式，才能确保物流园区的成功建设与运营。否则，任何看似合理的规划、定位都会有不切实际、一厢情愿的一面，商家的积极参与、主动投资或多或少也会存在投机的心态。