8月16日，天眼查显示，厦门万科突然新增了14则股权冻结信息，包括厦门鼎泰和投资有限公司、厦门宏谦投资有限公司、石狮市万科滨海房地产有限公司等。其中厦门鼎泰和被冻结的股权数额最大，达到19000万人民币。

随后8月17日，厦门万科旗下上述被冻结股权全部解除冻结。万科度过了一场虚惊。但股权被冻结少不了债权方的申请执行，厦门万科近年的颓势显露无疑。

据统计显示，2022年万科在厦门的成交金额为12.78亿元，排名掉在10名以外。今年7月11日，厦门万科还曾被纳入被执行人名单，执行标的额超过9730万元。

上半年底，在万科股东大会上，当股东提出让郁亮给过去3年任期打分时，郁亮说：“如果打高分就显得不合适，毕竟股价跌那么多；但打分特别低，我也觉得很虚伪，也是贬低了同事的努力。”

在房地产领域一片灰暗的背景下，万科旗下万纬在冷链物流地产市场是唯一一笔亮色。

万科2022年度报告显示，报告期内，物流业务（含非并表项目）实现经营收入35.6亿元，同比增长17.9%，其中高标库营业收入21.6亿元，同比增长4.6%；冷链营业收入14亿元，同比增长46.7%。

目前，万纬物流综合实力位列行业第一梯队，冷链仓储规模居全国第一。

一、物流地产：万纬筹备上市之际

自2015年成为独立品牌，万科旗下的万纬物流已经过8年发展。上半年，万万纬物流被曝将上市，如果成功上市或成“中国冷链地产第一股”。

目前，万纬物流核心业务覆盖全国47个主要城市，仓储规模超过1200万平方米，运营管理47个专业冷链物流园，冷链仓储规模位居全国第一。

根据万科年报数据，近三年万纬的经营收入复合增长率达38.1%，冷链业务收入实现56%的复合增长率。

万纬物流官方公众号

2022年，万纬持续扩大规模，出租率维持高位：新开业13个高标库，可租赁建筑面积94万平方米；10个冷链园区(含５个干冷混合项目)，可租赁建筑面积37万平方米；新开业项目合计可租赁建筑面积132万平方米。

万纬物流持续高歌猛进的背后是资本打底。万纬物流自2018年起已与资本市场陆续开展合作，与国内外保险、基金等资本方共同发起设立过多期物流私募股权基金，涉及仓储总面积超过100万平方米。

但万纬物流所玩的地产信托，本质靠金融谋利，没有资本就是空谈。2021年，万纬引入了许多重大战投，包括新加坡主权基金淡马锡。

基于敏锐的市场认知，万纬物流意识到国内缺乏高资本投入强度、高专业化程度及高信息化的冷链地产玩家，而冷链地产所需能力与公司从事的房地产有重叠之处，都是重资产属性，从拿地、设计、建造、规划、招商的流程大体一致。

“对行业的理解，本身的基因以及市场的机遇，三者促成了万纬冷链的发展。”万纬物流冷链事业部总经理陈君城如是说。

但问题是物流地产与房地产要继续发展，都需要钱。万纬物流曾制定“100个冷链园区”的三年目标，尤其要加大核心城市投资浓度。

截至目前，万纬物流旗下的冷链园区数量还不到目标数的一半。这么大的布局，怎么投？钱从哪来？

图源：万纬物流

“对这个目标，没有任何的犹豫及摇摆。”陈君城坦言。万纬物流目前扩张速度已在放缓。

近三年，万纬物流新增物流项目个数分别为20个、10个及3个，其中2021年新增总建面21.13万平方米，创七年新低，2022年上半年新增物流项目5个，增速有所回升；自今年6月销售简报披露以来,万科无新增物流地产项目。

陈君城解释，万纬尝试通过收并购途径获取项目，但市场上标的较少，质量也难以达到要求，因此自建比例更高，机会型投资较少。而新增自建项目又受疫情余波与税收强度影响。

万纬虽然已是国内冷链仓储规模第一，但距离美国美冷、Lineage等物流地产巨头仍有很远一段路，保持增速将会是万纬未来很长时间里的重要任务。

陈君城坦言，冷链物流的长远发展离不开资本：“冷库是重资产，需要运营。既是资本密集型，也是劳动密集型，首先资金实力要雄厚，所以未来一定是给大玩家。”

为解决资本压力，6月3日，万纬物流首期类REITs产品“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”（以下简称“万纬物流首期类REITs”）在深圳证券交易所举行挂牌仪式。

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对于上市问题，万纬物流冷链事业部总经理陈君城表示IPO是一个选项，但没有明确时间表。“我们经常会说，其实上市才是企业经营挑战的第一天。”

二、房地产：厦门子公司缺钱了

万科在王石与郁亮交接后，从房地产向物流等商业地产转型，给万科带来双轮并进的安全期。但这个双轮不能有一个轮子掉链子。

2022年的股东大会上，郁亮曾表示，但凡有一丝微光都要走下去。说得有些悲情，但市场就是充满挑战。

图源：Bloomberg.com

厦门万科在8月16日的14则股权冻结或是乌龙，但反映出万科财务状况堪忧的信息，却是事实。

厦门并不是缺钱的城市，厦门不仅是全国房地产重镇，也是我国大型大宗供应链企业竞争力最强的城市，厦门象屿，厦门建发、厦门国贸都是千亿级营收的大宗供应链服务企业，也是世界500强企业。

但房地产寒气仍然来了。今年7月，万科曾因接盘的商业项目进展缓慢被列为被执行人，此外，最近两年万科在厦门市场的销售表现也面临挑战。目前厦门楼市也面临下行压力。

克而瑞数据显示，今年7月厦门商品住宅共成交984套，环比下跌45.6%，成交面积约10.46万平方米，环比下跌48.2%，成交均价35884元/平方米，环比下跌11.7%。

2023年以来，闽系房企频频暴雷。作为闽系“南派”房企的主战场，厦门被债务压垮的房企极多。

5月31日大唐地产债务违约；世茂，暂时保壳。6月8日，泰禾退市。6月9日，融信违约；6月13日，曾经的千亿房企阳光城退市，禹洲再次债务违约；

三、危情解药：万纬物流转轻资产？

面临资金压力的万纬物流，下一步怎么走？

据观点网报道，万纬物流相关负责人表示，万纬物流整体业务已开始从注重资产向注重运营服务方向转型。

而数字化或是万纬物流转向轻资产与重资产并进的关键一步，这步棋也是从万科跌倒的“大宗供应链服务第一城”厦门下起来。

今年1月10日，万纬物流与国内最大大宗供应链服务企业之一厦门建发战略合作签约。

根据协议，双方一致同意通过万纬物流全国仓网布局，全面满足建发股份全温层业务运作需求，并通过信息化与数智化为客户在供应链层面持续完成降本增效，提高供应链运营效率，打造以数字科技驱动的一体化供应链运营体系。

此外，双方还将在物流资产投资和运营等方面共同探索创新的合作方式。

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科技赋能，是万纬物流轻资产发展的必经之路。2021年万纬物流曾发布战略公式：万纬=基本盘×服务^科技。这个公式中，“科技”是提高基本盘效率，提升服务水平的重要工具。

而万纬物流也一直走在科技赋能的路上。目前，万纬物流与国内先进的人工智能决策技术服务商杉数科技合资，成立了万筹科技公司，整合万纬丰富的仓配资源以及杉数先进的算法实力，极大地提升了万纬在供应链服务上的智慧化程度。

万纬物流搭建的供应链管理平台实现了从订单到结算的一体化管理，而智能算法平台可对品牌方的供应链进行建模、预测、优化，为品牌方的运营与管理提供决策依据。

最近，万纬物流董事长张旭在万科业务交流会上再次强调，科技化支撑的运营服务是物流行业未来核心竞争力，万纬将持续打造全链路数字化解决方案，为企业客户降本增效、创造价值。

过去这3年，万科经历了房地产行业的阵痛，销售、利润、毛利率、土地储备以及股价均有所下滑。物流的抗压发展显示了万科的韧劲和生命力。

参考资料

观点地产网：《万纬物流的冷链霸业 这一次拉上了“网红房企”建发》

观点网：《规模跃居全国首位，万纬冷链要走怎样的道路？》

金融界：《万科旗下万纬物流首期纯权益型类REITs在深交所挂牌，获多方资本认可》

编辑：老八 陈玮