华南城控股有限公司（以下简称华南城）以发展“商贸物流中心”名义，在广东省河源市紫金县获得土地，但并未见到物流中心开工，却见别墅群拔地而起。此事一经新华社报道，质疑之声四起。而奇怪的是，网络上有关该项目的正面报道随即铺天盖地而来，大有“欲盖弥彰”之嫌。

华南城是一家香港上市公司，其专注于大型综合商贸物流中心的建设，业务已遍布国内多地。这样一家颇具实力的公司，为何会存在物流土地违规使用问题？河源市紫金县的华南城物流中心何时能够开工建设？以物流中心名义圈占土地问题如何才能得到有效解决？

违规建设别墅群

位于广东省河源市的紫金县，是省级重点扶贫的特困县，而就在这个特困县的临江镇，近年却建起了至少200套豪华的别墅群。据报道，该别墅项目名叫“华南城·十里东岸”，小栋别墅售价在500万元左右，大栋别墅售价在2000万元左右，目前已经开始销售。

事实上，这个别墅楼盘属于华南城“东江商贸综合物流及配套商业住宅项目”中的配套项目，但真正的主体物流中心项目却迟迟不见开工建设。据了解，华南城于2005年12月与河源市政府签订协议，起初打算建设生态农庄旅游项目，项目于2006年2月获河源市政府批覆同意。

到2009年4月，华南城与紫金县临江镇又签订了《关于在紫金县临江镇建设生态农庄旅游项目变更为建设东江商贸综合物流及配套商业住宅项目的补充协议》，原有生态农庄项目变更为配套项目。

“由于生态农庄项目不符合河源市的规划，项目就开始调整，最终变更为现在的商贸物流中心及配套项目。而现在市政搞出来的就是配套，没有物流中心主体。”一位知情人士向记者表示，华南城方面在补充协议中与当地政府早就约定，项目先做配套，而拿到配套用地的价格则“相当便宜”。

且不论物流中心项目，就配套住宅项目中，华南城就存在诸多涉嫌违规行为。记者在紫金县政府网站上还查阅到一份紫金县环境保护局2012年5月29日发布的“紫金县建设项目环境保护审批公示”，这份公示显示，东江商贸物流城配套服务项目十里东岸会所项目此时还是“拟办理环境影响评价文件审批手续”的项目，涉嫌项目开工后才进行环评。

此外，记者在“河源市工程建设领域项目信息公开和诚信体系服务平台”上还发现，河源市发改局于2011年6月20日才下发关于东将商贸物流城（首期）项目（即配套商业住宅项目）核准的批复，项目涉嫌未批先建。

华南城在配套项目建设中，还出现了违规建造“独栋别墅”、游艇码头“涉嫌侵占东江河道”以及“违规征地”等问题。就此，记者致电紫金县国土资源局相关领导以及紫金县政府办公室，希望了解项目近期相关情况，对方却均三缄其口，甚至紫金县办公室相关负责人以“不了解”避答这个“领导工程”项目的整改情况。记者再次致电华南城方面，对方也以“请相信香港上市公司实力”的名义含糊其辞。

不过，华南城执行董事、总裁梁满林近期向香港文汇报作出回应称，作为商贸物流中心配套住宅项目，确实有一部分属“独栋别墅”，属违规建筑，华南城将按照当地政府职能部门要求立即进行整改。就商贸物流中心迟迟不见动工一事，梁满林表示，华南城一定会努力把河源商贸物流中心这一项目做好，这也是华南城的承诺。

物流项目能否落地？

在当地政府的“默许”状态下，华南城的“东江商贸综合物流”项目一拖再拖，未能落地，到底何时能够开工是大众关注的问题所在。华南城集团拥有雄厚物流及城市建设实力，“十年七城”的业绩不容小觑，按理说投资打造河源市紫金县的商贸物流项目不成问题。但据上述知情人士透露，华南城根本不愿意在此地做所谓商贸物流中心。

原因有二，其一是河源市商贸物流中心的建造，与华南城物流中心全国布局不符。华南城的布局中，在广东省早已有了深圳华南城，与河源市近在咫尺。2002年12月，深圳华南城作为华南城集团首期重点开发项目落户于深圳市平湖物流基地园区，项目规划总建筑面积约260万平方米，投资80亿元人民币，项目一期工程于2004年12月便交付使用。深圳华南城立足深圳，项目定位为辐射整个珠三角地区，而这正与河源市的东江商贸物流城“面向泛珠三角地区”相冲突。

而全国布局中，在深圳华南城的东北侧是2010年开工建设的南昌华南城，此项目向东辐射长三角、闽东南地区，西北方向面向长株潭城市圈、武汉城市圈、皖江城市带合围，向南则连接深圳华南城的珠三角地区，项目定位为立足江西，推动中部崛起；在深圳华南城的西侧是2009年开工建设的南宁华南城，该项目建设有中国—东盟商品交易中心，项目定位为服务西南，辐射东盟。由此，南昌、深圳、南宁三座华南城便将长三角、珠三角、西南以及东盟地区串联起来，并且都已经投入使用，再建设河源东江商贸物流城便显得有些多余。

其二是广东省河源市产业基础薄弱，交通方面不甚便利，物流中心建设价值不大。河源市属于山区地级市，受典型的粤北山区地形影响，交通不便，这使得河源市工业化、城镇化水平相对较低，大部分工业企业集中在资源开采型、加工贸易型和劳动密集型产业，缺少大型现代商贸物流企业，新兴产业正处于发展阶段，尚未形成规模。

物流中心、物流园区的建设，一般要考虑到该地区相关产业是否对物流有足够的支撑与需求，以及该地区交通是否方便，如果缺少产业支撑和四通八达的交通，物流中心建设毫无意义。

受上述两方面因素影响，华南城河源市东江商贸综合物流项目何时能够落地，可能还是一个未知数。

如何建设物流园区

在政府与企业都没有科学规划、认真调研的情况下，华南城东江商贸物流项目就破空而出，造成了以物流中心名义圈占土地，物流用地另作他用的问题。在国家大力支持物流园区发展的背景下，以物流中心名义圈占土地现象正在不断发生在全国各地，大有以往“开发区热”的影子，廉价的物流用地正在吸引各路资本涌入物流园区的开发建设当中，其中不乏目的不纯者。

今年6月，国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》，其中明令禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地，防止土地闲置浪费。

有专家表示，我国多数物流园区采用“政府支持、企业运作”的模式，在国家土地资源日益紧缺的情况下，政府以及企业应更加清楚地认识到物流园区建设意义所在，不能盲目供应土地，盲目建设物流园区，特别是不能以建物流园区名义圈地他用。

从地方政府角度而言，首先应明确物流园区的公共服务平台特点，不要将物流园区项目当作政绩来做，需要结合需求，事实求是地规划物流园区的建设。同时，政府方面也应对物流园区建设以及用途实施严格监管。一些地方政府招商进来物流园区后便“完成任务”，不管不顾物流园区后续建设和使用情况，容易导致物流土地浪费的现象。对此，地方政府应积极采用以租代售、用途管制等手段规范园区建设和使用，同时做好监管工作，对不符合要求的园区项目坚决制止。

从企业角度而言，物流园区投资建设企业应清楚地认识到物流园区的服务特点，仔细研究分析当地区域经济发展规划、城市建设发展规划以及产业发展现状，确定产业需求和城市需求下的物流需求，科学合理地定位和规划物流园区，再制定园区的模式、功能与产品。企业不能盲目追求物流园区的占地面积与建设进程，导致物流园区在后期的招商引资中处于被动。