1月22日，首创集团原董事长、阿拉善SEE生态协会创始会长刘晓光遗体告别仪式在北京八宝山举行，王石、任志强、冯仑等地产大佬到场送别。

　　此前，1月16日晚，刘晓光因糖尿病并发症去世，终年62岁，此前多年身体饱受疾病困扰。

　　出生于1955年的刘晓光，被业界称为“地产行业的金融学家”。他自1995年接手首创集团后，使其体量增长了将近200倍，发展速度比同类企业快了一倍。

　　在刘晓光的带领下，首创集团构建了金融、地产和基础设施三大产业平台。

　　在“大资本”和“大金融”两条腿的支持下，刘晓光创造出一个叫做“新生活，全价值，新城市中心和新都市”的首创商业模型。

　　在“2012中国企业领袖年会”上，刘晓光现场发表了演讲。他表示，做简单传统的地产，确实竞争残酷。未来重要的信号，就是把其他的产业价值和地产产业价值融合。比如，把最好的旅游价值的东西跟地产结合起来，最好的教育、物流、文化商业等跟地产结合。

　　他认为， 新商业模式的核心就是把世界上最好的名牌产品拿过来，以3-4折的折扣价卖给消费者。当然，它只是一个引领，它带动的是更多的消费，和更多的服务业、度假业、酒店业、物流业，形成的是一个很长的产业链。这个产业链，对于每个地区的可持续发展是有用的。因为它不像做住宅，盖完、卖完就离开了，它可以带动物流、商流、信息流、产业加工；国内品牌的带动，对中国经济可持续发展极为有利。

　　2012年，当时中国16个境外经贸合作区中唯一设立在发达国家的“首创夏斗湖中法经济贸易合作区”在法国签约。园区兼具研发、物流、文化教育等众多功能，是“首创”战略触角在海外的第一次“试水”；首先进驻的包括中资企业的物流仓储、新材料等企业。

　　2014年土地市场紧急降温，而他的拿地步伐继续加快，首创置业斥重金194亿元，布局北京、天津、上海、重庆及成都等核心城市，以构建现代物流地产体系、推进京津冀协同发展。

　　实际上，除了刘晓光，近些年还有许多中国地产大佬，也都玩起了物流地产，比如：

　　① 万科集团董事长王石：2014年5月，万科和廊坊控股签署了《战略合作框架协议》，双方将联合打造世界一流的物流产业园区项目和生活服务配套项目。此举意味着，万科首次进入物流地产领域。

　　2015年6月4日，万科在发布5月份销售业绩的同时，首次于公告中披露新增物流地产项目用地情况，并称物流地产是产业地产业务重点方向之一。

　　② 复星集团董事长郭广昌：2014年1月22日，复星国际与美国保险巨头保德信集团在上海宣布，双方计划将共同投资于中国物流商贸地产和海外地产，以及搭建退休养老服务网络平台。

　　随后，复星还投资了菜鸟网络、韵达快递等；并于2014年6月5日，与国药就全国性医药物流网络建设开展合作。

　　③ 绿地控股集团董事长、总裁张玉良：2016年3月31日，绿地控股集团宣布启动跨境电商业务，并与上海市青浦区政府签署合作协议，将在青浦出口加工区投建绿地青浦跨境贸易基地。

　　一方面将全面开展进口供应链服务业务，打造全国最具规模的跨境电商进口供应链平台和上海推进跨境电商发展的重要示范园区；另一方面，将借助该平台大幅提升绿地自营进口商品上游直采能力，做强进口零售全产业链，形成绿地进口商品自营业务首个示范点。

　　这是上海地区提供公共仓服务的第二大跨境保税仓，也是青浦及江浙毗邻一带最大的跨境保税仓。

　　④ 华夏幸福基业有限公司董事长王文学：2014年11月27日，华夏幸福与京东达成战略合作协议，双方将共建电商综合产业园，由华夏主导分期开发。

　　该园区以京东物流仓储为主，以商务办公、金融服务、企业孵化、电商物流等综合服务为辅，打造电商产业集群。

　　⑤ 富力地产董事长李思廉：2010年，富力在广州花都空港经济圈内，以30亿元投资建设集仓库、研发基地、酒店、商办等为一体的广州国际空港物流园，占地面积152万平方米，其中物流仓储面积100万平方米。该物流园主要为境内外物流公司、跨国制造企业、国际采购商提供服务，业务可涵盖航空快递、IT、服装、鲜活产品等。

　　富力地产在大本营建立高效能物流园仓储，源于看好区域发展以及政府支持。富力地产瞄准了广州花都空港经济圈的区域发展，并且凭借大本营的优势抢得先机，在新白云机场附近建设占地152万平方米的物流园，用作物流仓储，建设仓库和酒店、公寓等配套产品，因此盈利方式也是多样化的：不仅可以收取物流仓储租金，还能获得商业方面的收益。

　　⑥ 宝能投资集团董事长姚振华：据姚振华介绍，宝能地产多年来一直定位为“城市综合运营商”，通过对城市综合体的开发、经营与管理一体化运作模式，将地产项目与城市发展相结合，注重产品与城市的协调发展，致力于为城市发展创造价值，带动城市经济发展。

　　据姚振华透露，截止2016年上半年，宝能地产在全国20多个主要城市开发了50多个综合物业项目，已在中国最具活力的珠三角、长三角和环渤海地区形成规模效应，并在东北、西北、中南和西南等重点区域城市提前布局，形成立足深圳、辐射全国的产业格局，在核心城市的核心区域土地储备建筑面积超过2000万平方米。

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　　① 四分天下的市场格局。目前，中国物流地产类型尚处于四分天下的格局之中：

　　其一，以普洛斯、传化等为代表的大型物流地产商，通过大范围地圈地、全国范围的公路港建设，形成公路港对流，搭建庞大的物流地产网络；

　　其二，地区型的物流园区，此类园区多由地方政府牵头进行规划，根据本地的实际需要，进行园区建设，多服务于当地，缺乏对外扩展的信息资源；

　　其三，定点式物流园区，符合当地生产特色的需要而进行专项的物流服务。如服务于大型农业批发市场、小商品批发市场、服装类批发市场等；

　　其四，多见于第三方物流企业的自建园区，企业在拿地成功后，将一部分暂时用不到的土地进行物流园区建设，用于企业自身发展。

　　② 如何解决空置率？随着中国经济的快速发展，需与之配套的物流地产建设自然水涨船高。但对于物流地产的发展来说，如何控制空置率。

　　《2016-2022年中国物流地产行业市场运营态势及发展前景预测报告》认为，根据目前的状况，物流仓储设施需要保证5%以内的空置率才能有10%的回报，而空置率若是达到了15%，其利润就会被大量压缩掉。

　　小编认为，这一信息也意味着物流地产商除了要有强大的拿地能力，还必须拥有强大的招商能力以及可以留住客户资源的专业服务等综合能力，这些因素也会对物流园区后期的资本回收造成关键影响。

　　（综合搜狐财经、澎湃新闻网、观点地产网、亿欧网等整理）